Leerstand

Leerstand lohnt sich nicht – oder doch?

von Julia Schmitz 25. Oktober 2021

Steht eine Wohnung länger leer, muss dies vom Bezirksamt genehmigt werden. Doch nicht alle Vermieter*innen halten sich daran – die Dunkelziffer in Prenzlauer Berg ist hoch.


Auf den ersten Blick merkt man es dem Gebäude nicht an. Doch wer genauer hinschaut, sieht vor Staub blinde oder zersprungene Fensterscheiben mit vergilbten Spitzengardinen; die unsanierte Fassade sticht aus den pastellfarbenen Altbauten im Helmholtzkiez heraus, das Ladenlokal im Erdgeschoss ist verrammelt und mit Graffiti besprüht: In der Raumerstraße 33 wohnt ganz offensichtlich seit vielen Jahren niemand mehr. Dem Bezirksamt ist das Wohnhaus, welches im Behördenjargon als „Problemimmobilie“ bezeichnet wird, seit langem ein Dorn im Auge. Es läuft ein Gerichtsverfahren gegen den Eigentümer; immer wieder werden Bußgelder verhängt, deren Bescheide jedoch nicht zugestellt werden können. Im Februar 2020 wurde sogar eine Rückführungsanordnung erteilt. Doch der Eigentümer legte Widerspruch ein – der Streit geht weiter.

Komplett unbewohnte Häuser wie in der Raumerstraße gibt es wenige in Prenzlauer Berg, doch Leerstand von Wohnungen ist auch hier ein weit verbreitetes Phänomen. Das zeigt eine Umfrage in unser Nachbarschaftsgruppe auf Facebook: Mitglieder berichten von Wohneinheiten in ihren Häusern, die teilweise seit Jahren nicht vermietet werden. Offiziell ist das nicht erlaubt: Seit 2014 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz eingeführt wurde, bedarf es einer Genehmigung, wenn man seine komplette Wohnung zum Beispiel als Ferienwohnung anbieten möchte – oder sie länger als drei Monate leer stehen lässt. Wer dagegen verstößt, dem winken bis zu 500.000 Euro Strafe.
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Leerstand

In der Raumerstraße 33 stehen 26 Wohnungen leer – seit Jahrzehnten / Foto: Julia Schmitz

 

„Keine Anträge bekannt“

Doch manche Vermieter*innen scheint das nicht zu kümmern. Eine Anfrage des Bezirksverordneten Fred Bordfeld (Linke) zum Leerstand im Skandinavischen Viertel ergab kürzlich: 50 Wohnungen in der Ibsenstraße, Bergener Straße, Nordkapstraße, Aalesunder und Stavanger Straße, die der Wohnungsbaugesellschaft Deutsche Wohnen gehören, werden derzeit nicht genutzt – bei 43 davon ist die Genehmigungsfrist für Leerstand teilweise seit drei Jahren abgelaufen.

Auch bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen ist trotz Wohnungsmangel längst nicht alles belegt: 200 ungenutzte Wohneinheiten im Bezirk Pankow meldete die Gewobag auf eine Anfrage der Abgeordneten Gabriele Gottwald (Linke) im November 2020; bei der Gesobau waren es sogar 345 – mit einer durchschnittlichen Leerstandszeit von 130 Wochen. Von einem dauerhaften Leerstand mehrerer Wohnungen – die meisten von ihnen werden privat vermietet –, den uns Leser*innen unter anderem in der Wichertstraße, der John-Schehr-Straße und der Rudolf-Schwarz-Straße meldeten, hat das Bezirksamt hingegen keinerlei Kenntnisse; Anträge lägen hier nicht vor, heißt es auf Nachfrage beim zuständigen Stadtrat Vollrad Kuhn (Grüne).

 

Zahlreiche Amtsverfahren

Davon gibt es Pankow aber auch so genug: In den letzten drei Jahren wurden allein 1.327 Leerstandsanträge gestellt. 1.210 davon waren bis Ende Juni dieses Jahres beschieden; 16 davon Ablehnungen, 1.186 Genehmigungen und acht Rücknahmen, meldet Kuhn. Außerdem seien 34 Bußgeldverfahren im Zusammenhang mit Leerstand eingeleitet worden – sowie 635 Amtsverfahren. Zum Vergleich: Der Bezirk Mitte meldet 174 Anträge auf Leerstand in den ersten drei Quartalen des Jahres 2021, in Tempelhof-Schöneberg sind es 124 – in Pankow liegt die durchschnittliche Zahl der Anträge also mehr als doppelt so hoch. Und dann ist da noch die Dunkelziffer.

Um die aufzudecken, hat das Bezirksamt Pankow allerdings lange nicht genügend Kapazitäten: „Eine verlässliche Zahl der insgesamt leerstehenden Wohneinheiten im Bezirk kann nicht benannt werden, da das Amt nicht automatisch von jedem Fall Kenntnis erhält“, so Kuhn. Sechs Mitarbeiter*innen im Wohnungsamt seien mit der Prüfung beschäftigt und gingen auch Hinweisen aus der Bevölkerung nach. Doch um bei über 220.000 Wohnungen in Pankow jede leer stehende im Stadtteil ausfindig zu machen, müssten diese sechs Personen theoretisch an jeder einzelnen Tür klingeln – ein nicht zu bewältigendes Unterfangen. Hinzu kommen zahlreiche bürokratische Vorgänge und die Tatsache, dass auch 2021 noch immer überwiegend mit Akten aus Papier gearbeitet wird.

 

„Leerstand lohnt sich nicht“

Aber warum stehen Räume angesichts des Wohnungsmangels in der Stadt überhaupt leer? In den meisten Fällen hat es den gleichen Grund: Sie sollen modernisiert oder saniert werden – im Falle der Gewobag übrigens in hunderten Fällen aufgrund von Asbestbelastung. Bis zu einem Jahr dürfen sich die Vermieter*innen dafür Zeit nehmen. Auch der geplante Verkauf einer Wohnung kann vorübergehend zu Leerstand führen, so wie in der bereits erwähnten John-Schehr-Straße in der „Grünen Stadt“, wo nach Angaben eines Lesers „massiver Leerstand“ herrscht. Wohnungen werden dort nicht mehr vermietet, sondern nur noch zum Kauf angeboten. „Die 1-Zimmer-Wohnungen lassen sich schwer verkaufen und manche von den 2-Zimmer-Wohnungen haben einen ziemlichen Sanierungsstau, weshalb es auch da schwer ist“, schreibt er. 299.000 Euro zahlt man in der Straße aktuell für zwei Zimmer in „renovierungsbedürftigem Zustand.“ Bleibt eine Wohnung ungenutzt, weil sich kein Käufer findet, handle es sich allerdings nicht per se um genehmigungspflichtigen Leerstand, so Stadtrat Kuhn.

Ohne einen Anlass lohne sich Leerstand sowieso nicht, meint André V., der eine Wohnung in Prenzlauer Berg besitzt und sich selbst als kleiner Privatvermieter sieht: „Aus Sicht eines Investors gilt Leerstand auf alle Fälle zu vermeiden, weil dann kein Cashflow reinkommt. Beim Leerstand muss ein Investor die Darlehenszahlungen zu hundert Prozent selbst tragen. Warum er eine Immobilie in Berlin gezielt über Jahre leerstehen lassen soll, erschließt sich für mich nicht. Durch Leerstand wird Rendite einer Anlageimmobilie verschlechtert, nicht verbessert.“

 

Spekulativer Leerstand

Anders sieht das hingegen aus, wenn das Darlehen bereits abgezahlt wurde. Die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin ist so groß, dass sich Privatvermieter*innen theoretisch entspannt zurücklehnen und dabei zusehen können, wie sich der Wert ihrer Immobilie steigert. Auch der zeitweise in Berlin gültige Mietendeckel bewirkte, dass manche Vermieter*innen lieber gar nicht vermieteten, weil die gesenkten Mieten mitunter ein Verlustgeschäft bedeuteten.  Das ist aber ebenfalls nicht erlaubt und nennt sich „spekulativer Leerstand“. Laut Volksbegehren „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ ist das ebenfalls ein häufig genutztes Mittel von Wohnungsgesellschaften.

Doch die distanzieren sich davon: „Die Deutsche Wohnen spekuliert nicht mit Wohnungen. Vielmehr sind wir an einer langfristigen Bewirtschaftung unserer Bestände interessiert“, heißt es auf der Webseite des Konzerns – das passt allerdings nur schwerlich zusammen mit den zahlreichen unvermieteten Wohnungen im Skandinavischen Viertel. Zwar könnte auch dort ein so genannter Modernisierungsstau als Grund in Frage kommen: vor geplanten Sanierungen oder Modernisierungen müssen die Mieter*innen ausziehen. Nur: Bisher wurde für keine der Immobilien ein Antrag auf Sanierung oder Modernisierung gestellt, heißt es seitens des Bezirksamts. Der Konzern Vonovia, der kurz vor der Fusion mit Deutsche Wohnen steht, äußerte sich auf Anfrage der Prenzlauer Berg Nachrichten nicht zu dem Thema.

 

Schrottimmobilien müssen saniert werden

Auf etwas anderes spekuliert offenbar der Eigentümer der drei Häuser in der Schwedter Straße und Kastanienallee, die zum Nachbarbezirk Mitte gehören: Nach und nach sind die Bewohner*innen ausgezogen, teilweise stehen die Wohnungen schon seit zwanzig Jahren leer. Die verbliebenen Mieter*innen kümmen sich selbst um den Erhalt ihrer Zimmer, anonsten bröckelt das Haus leise vor sich hin. Vor ein paar Jahren war dem Besitzer der Antrag auf Abriss genehmigt worden – doch der geplante Neubau wurde verweigert und damit auch die Abrissgenehmigung hinfällig. Nun muss er vielleicht sogar sanieren: Kürzlich entschied der Bundesgerichtshof (BGH) nämlich, dass Eigentümer zur Sanierung verpflichtet sind, auch wenn sie das Gebäude seit Jahren verfallen lassen und die Baumaßnahmen entsprechend teuer werden.

Wir haben es also mit einer Art Schrödingers Katze auf berlinerisch zu tun: In der Stadt herrscht Wohnungsmangel und gleichzeitig massiver Leerstand. Und das selbst in einem beliebten Stadtteil wie Prenzlauer Berg, wo man denken könnte, es sei längst jeder Kellerverschlag vermietet. So lange die Mühlen der Bürokratie langsam mahlen und die Ämter mit der Überprüfung unberechtigt unvermieteter Wohnungen nicht hinterherkommen, wird die Suche nach einer Bleibe im Kiez wohl weiterhin der nach der Nadel im Heuhaufen ähneln.

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