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Warum Prenzlauer Berg eine andere Bodenpolitik braucht

von Kristina Auer 12. Januar 2018

Bodenpolitik zum Wohle aller? Klingt in Prenzlauer Berg ziemlich utopisch. Dass es möglich wäre, weiß Professor Arno Bunzel vom Deutschen Institut für Urbanistik.


Für eine nachhaltige und sozial gerechte Stadtentwicklung brauchen wir eine andere Bodenpolitik, lautet die Kernteste der bodenpolitischen Agenda für die Jahre 2020-2030, die das Deutsche Institut für Urbanistik (difu) gemeinsam mit dem Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung im Oktober veröffentlicht hat. Die Experten zählen neun Kernforderungen für eine zukunftsweisende Stadtentwicklungspolitik auf. Wir haben mit dem stellvertretenden Leiter des difu und Mitautor der bodenpolitischen Agenda darüber gesprochen, wie eine gute Bodenpolitik für Prenzlauer Berg aussehen könnte:

 

Herr Professor Bunzel, Sie schreiben in der bodenpolitischen Agenda, wir müssten uns heute mehr denn je der Bodenfrage stellen. Was ist diese Bodenfrage?

Die Bodenfrage ist die Frage, wer den Boden zu welchen Bedingungen nutzen darf. Boden ist letztendlich die Basis für jedes Leben, in der Stadt genauso wie auf dem Land, denn das Leben spielt sich auf ihm ab. Ein wichtiger Aspekt ist, dass wir mit dem Boden, den wir haben, richtig umgehen müssen – Boden ist ein Gut, das man nicht vermehren kann.

 

Und wer nutzt den Boden zu welchen Bedingungen? 

Das Besondere an der aktuellen Situation ist, dass internationales Kapital verstärkt in Immobilien angelegt wird, weil es derzeit wenig andere gewinnversprechende Optionen gibt. Dahinter steckt die spekulative Erwartung hoher Renditen aus dem Wertzuwachs der Immobilien. Zusätzlich verschärft wird die Situation, weil Berlin bekanntlich seit Anfang der 90er Jahre in großem Maße Flächen verkauft hat. So hat die öffentliche Hand Steuerungskraft eingebüßt, was ja auch kein Wunder ist: Wenn man den Boden verkauft hat, kann man ihn nicht mehr als Eigentümer nutzen. Wenn man dann trotzdem noch Einfluss darauf nehmen will, wie er genutzt wird, wird es kompliziert, rechtlich aufwendig und teuer.

Arno Bunzel Bodenpolitik Berlin

Prof. Dr. Arno Bunzel ist stellvertretender Leiter am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) Foto© David Ausserhofer

Den Investoren kann man daraus im übrigen keinen Vorwurf machen. In einer Marktwirtschaft hat jeder Marktteilnehmer Regeln zu beachten. Wenn er die beachtet, kann man es ihm nicht verübeln wenn er versucht, eine Rendite zu erzielen und nichts freiwillig abgibt.

Jetzt hat man also erkannt, dass der Verkauf so vieler Flächen falsch war. Was nun?

Es geht jetzt darum, eine Kehrtwende hinzukriegen. Ein sinnvoller Ansatz ist z.B., Grundstücke nicht zu verkaufen, sondern stattdessen Erbbaurechte zu vergeben. Das ist eine Form der Langzeitverpachtung und hat zwei Vorteile: Erstens bekommt man kontinuierliche statt einmalige Einnahmen und zweitens gibt man das Eigentum nicht aus der Hand. Nach Erlöschen des Erbbaurechts – bei Wohnungsnutzung sind es in der Regel 99, bei Gewerbe 30 Jahre – kann dann wieder neu über die Nutzung bestimmt werden.

Berlin muss aber auch wieder Flächen ankaufen. Wie schon gesagt ist der Boden, wir nennen das Liegenschaftspotential, begrenzt. Wenn zu wenige Flächen in öffentlicher Hand sind, kommt man in Zwangslagen, die Stadtentwicklung behindern. Und man kommt in eine Situation, in der man letztlich jeden Preis zahlen muss.

 

Und wie soll der Rückkauf von Boden bezahlt werden?

Die Ein…

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1 Kommentar

Ulf Maaßen 12. Januar 2018 at 11:25

Öffentliche Wohnungsbaubestände verkaufen, wenn die Immo-Preise niedrig sind und später das kommunale Vorkaufsrecht in den Hochpreisphasen wahrnehmen? Ökonomisch sinnvolle Politik sieht anders aus.
Letztlich ist es irrelevant, wer die Wohnungen besitzt, sofern die Wohnungen nicht leer stehen (wobei das Wohnen in den kommunalen Beständen eher unbeliebt ist). Entscheidend ist die Korrelation zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnflächenangebot. Die Bevölkerung Berlins ist seit 1991 um unwesentliche 100.000 Menschen angestiegen. Aufgrund der Neubau- und Sanierungstätigkeiten ist die Wohnfläche/Berliner im selben Zeitraum von ca. 35qm auf 41qm angestiegen (Quelle: Statistisches Landesamt). „Wohnungsnot“ sieht anders aus. Bei den steigenden Mieten bei Neuvermietung insbes. in nachgefragten Kiezen (wo wir ja alle wohnen wollen) handelt es sich um ein Wohlstandsproblem: Immer mehr Berliner Bürger wollen und können sich mehr Wohnfläche – zumindest zur Miete – leisten. Das Nachsehen haben die Schwächeren: Diese müssen enger zusammen ziehen und/oder werden in die weniger attraktiven Kieze verdrängt.
Die Berliner Parteien wetteifern darin, welche die tollste „Mieter-Retterin“ ist: Die o.g. „Wahrnehmung des kommunalen Vorkaufsrecht“ wäre eine besonders teure und ineffiziente Maßnahme unter den vielen populistischen Augenwischerei-Idee, die die Berliner Politik in den letzten Jahren erfunden hat, um von ihrer mangelnden Courage abzulenken. Die einzige sinnvolle und ökonomisch nachhaltige Lösung im Sinne der Wohnungssuchenden ist die großflächige Ausweisung von Bauland, möglichst in nachgefragten Lagen. Davon gäbe es in Berlin genug. An die riesigen Kleingartenanlagen teilweise in besten, mit dem ÖPNV angebundenen Lagen traut sich in Berlin – im Gegensatz zu allen anderen deutschen Großstädten – kein hiesiger Politiker ran. Kleingartenanlagen sind Zwischennutzungen! Sie sind bei höhenwertigen Nutzungen kündbar! Das sehen die Regelungen im Bundeskleingartengesetzes und die Pachtverträge genau so vor. Dass wir mehrheitlich mit unsere Abstimmungsverhalten die Randbebauung ehemaliger Flughäfen verhinderten, trug auch nicht zur Entspannung des Wohnungsmarktes bei.
Es spricht übrigens auch nix dagegen, in möglichen Neubauquartieren im größeren Umfang sog. „Luxuswohnungen“ zu bauen (im Berliner Sprachgebrauch werden so Neubauwohnungen mit Gäste-WC, einem tiefen Balkon und einer Fußbodenheizung geschmäht). Denn bei 85% Mietwohnungen in Berlin ist die Nachfrage nach halbwegs vernünftigen Eigentumswohnung riesig. Tausende Berliner Familien suchen verzweifelt nach Eigentumswohnungen als zukünftigen Lebensmittelpunkt. Die Preise für attraktive Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren um ca. 150 % gestiegen (Die Neuvermietungs-Mieten um ca. 10%). Es gibt keine Kaufangebote zu halbwegs vernünftigen Preisen. Die Bedürfnisse, dieser für die Stadt so wichtigen Menschen nach Wohneigentum werden von der Berliner Politik ignoriert. Denn das sind ja „Gentrifizierer“ und somit „böse“ – wenngleich meist hart arbeitend. Diese Familien sind dazu verurteilt, entweder ihr Leben lang Mieter – und damit wirtschaftlich abhängig – zu bleiben, ins Einfamilienhaus im Umland abzuwandern oder sich für ihr ganzes Leben unverhältnismäßig hoch zu verschulden.
Das ist das eigentliche Drama auf dem Berliner Immobilienmarkt!

Eine vernünftige Bodenpolitik für eine schöne Stadtentwicklung in Berlin, für die es aufgrund der Nachfrage Handlungsspielraum gibt, würde bedeuten:
– Ausweisung von Bauland auch gegen Widerstände – möglichst innenstadtnah und gut angebunden
– Städtebauliche Wettbewerbe und Aufstellung von Bebauungsplänen, die eine schöne, kleinteilige und lebendige Stadtstruktur gewährleisten z.B. mit Festlegung von Gewerbeeinheiten und sozialen Einrichtungen im EG und dem Zwang zu grundstücksübergreifenden Tiefgaragen. Andere Städte können das!
– Bau der notwendigen Erschließungsstraßen durch die Kommune
– Parzellierter Verkauf von 15 bis 30 m breiten Baugrundstücken an Bauträger, Genossenschaften, Baugemeinschaften, privaten Bauherren – gerne auch zum effizienten und „sauberen“ (daher in Berlin ungeliebten) Höchstgebotsverfahren. Einzelne Parzellen werden dann von den Kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mit Sozialen Wohnungsbau bebaut.
Dafür braucht es in Berlin Mut!

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